Proprietarii din condominii își iau revanșa împotriva restanțierilor

Proprietarii din condominii își iau revanșa împotriva restanțierilor. Cei care își plătesc regulat cotele de întreținere sunt exasperați să suporte o povară financiară tot mai grea, care îngreunează menținerea și îmbunătățirea clădirilor. Administratorii de proprietăți constată că datoria totală a condominiilor, estimată la aproximativ 1,63 miliarde de euro, s-a stabilizat, conform Consiliului General al Colegiilor de Administrare a Proprietăților din Spania (CGCAFE). Mai mult, se observă chiar o tendință de scădere. "În ultimii ani, a existat o toleranță mai mare față de restanțieri din cauza dificultăților economice, mai întâi în timpul crizei economice și a neplăților ipotecare, apoi din cauza pandemiei COVID", spune Lorenzo Viñas, președintele Colegiului Administratorilor de Proprietăți din Barcelona-Lleida. "Acum se acționează direct și se iau decizii cu mai multă promptitudine", adaugă el.

Vecinii care sunt la zi cu plățile nu mai sunt dispuși să acopere cotele datornicilor. Condominiile cele mai afectate sunt cele cu resurse economice limitate, care au sisteme centralizate de încălzire și apă caldă. "Dacă au vecini restanțieri, ceilalți trebuie să suporte costurile facturilor neplătite, ceea ce este cu adevărat traumatizant", subliniază Peio Mendia, trezorierul CGCAFE.

Situația devine și mai complicată atunci când sunt necesare renovări majore. "În astfel de cazuri, este necesară creșterea cotei extraordinare asupra celorlalți proprietari pentru a evita o reclamație din partea terților sau a instituției financiare", explică Manuela Julia Martínez, președintele Colegiului Profesional al Administratorilor de Proprietăți din Madrid. Acesta este cazul într-unul dintre condominiile pe care le gestionează în districtul Usera din Madrid. În clădire, cu opt vecini, se instalează un lift cu un cost de 169.000 de euro. Suma de 21.125 de euro care i-ar reveni restanțierului a fost împărțită între cei șapte proprietari rămași, revenind fiecăruia 3.000 de euro.

Carmela Lavandeira, avocat și administrator de proprietăți din A Coruña, își amintește ce s-a întâmplat în timpul crizei din 2008. "Au existat clădiri care au oprit liftul, au închis piscinele și alte servicii din cauza imposibilității de a plăti întreținerea". Nu s-a ajuns din nou în acel punct, dar există proprietăți unde datoriile reprezintă o adevărată povară. Lavandeira gestionează o clădire unde există infiltrații la ultimul etaj din cauza ploilor. "Proprietarii nu repară acoperișul deoarece sunt mulți restanțieri și ceilalți proprietari nu pot suporta costul lucrărilor"

Proprietarii și-au pierdut răbdarea, sau cel puțin la fel de multă răbdare cât au avut în trecut, și acum nu ezită să ia măsuri, odată ce calea amiabilă a eșuat. Pentru început, proprietarii pot conveni asupra unor măsuri de descurajare, cum ar fi stabilirea unor dobânzi mai mari decât dobânda legală sau privarea temporară de utilizarea serviciilor sau instalațiilor, cu condiția ca acestea să nu fie abuzive sau să afecteze locuibilitatea proprietăților. Unele condominii au restricționat temporar accesul la piscină, sală de sport, teren de padel sau saloane sociale. "Din acest motiv, în acest tip de condominii, restanța este foarte scăzută", estimează Martínez. Controlul acestui lucru nu este ușor, deoarece ar trebui să existe un agent de pază sau un acces electronic.

Cu toate acestea, nu este posibilă întreruperea elementelor comune esențiale pentru locuibilitate, cum ar fi încălzirea centrală, apa sau liftul. Daniel Loscertales, avocat specializat în dreptul privind închirierea urbană și proprietatea orizontală, consideră că adoptarea acestei măsuri este o greșeală. "Este o modalitate de a crea probleme în comunitate și care va genera discuții ample, ceea ce este de prisos în ele și mai ales în adunările proprietarilor".

Cealaltă măsură, mai obișnuită, este recursul la calea judiciară, în special la o procedură de somație de plată, un mecanism judiciar rapid și simplu destinat recuperării datoriilor neplătite – în teorie, deoarece în practică blocajul judiciar prelungește excesiv termenele. Se pot solicita cotele de întreținere, soldurile, facturile de consum și orice altă sumă care a fost certificată anterior în adunarea proprietarilor, deși "termenul de prescripție este de cinci ani, deci nu este recomandabil să fie lăsat neîntrerupt în timp", amintește Elisa Barragán, avocat senior la Vilches Abogados.

Calculul CGCAFE este că "aproximativ 30% dintre condominii au trebuit să recurgă la calea judiciară". La firma de avocatură Vilches afirmă că numărul condominiilor care au nevoie de asistență juridică pentru a gestiona datoriile a crescut "notabil" din cauza dificultăților financiare ale unor persoane din cauza creșterii inflației. Și pentru ceva mai mult. "La 3 aprilie intră în vigoare Legea organică 1/2025 privind măsurile de eficientizare a serviciului public de justiție, care obligă parcurgerea procedurilor de mediere și negociere extrajudiciară înainte de inițierea acțiunilor legale, astfel încât "mulți clienți depun cererile înainte de intrarea în vigoare pentru a evita procedura", spune Barragán.

În majoritatea cazurilor, este vorba de proprietăți care acumulează deja o datorie suficientă. "Pentru 200 sau 300 de euro nu fac reclamații în instanță, de obicei așteaptă să depășească pragul de 1.000 sau 1.200 de euro", relatează Álvaro Bermejo, partener la firma Bermejo Abogados, unde problemele legate de recuperarea datoriilor către condominii sunt frecvente. Este obișnuit, deși nu este obligatoriu, ca proprietatea să fie asistată de un avocat și un procuror.

Primul lucru pe care trebuie să-l facă adunarea proprietarilor este să certifice datoria, să comunice în mod fiabil debitorului acordul adoptat, acordându-i un scurt termen pentru plată. Dacă nu plătește datoria, proprietarii pot apela la procesul de somație de plată, a cărui utilizare a fost generalizată. Procedurile de somație de plată depuse în 2023, ultimul an complet cu date, au totalizat 1.063.672, cifră care reprezintă cu 11,3% mai mult decât în 2022 și care include sumele datorate cu titlu de cheltuieli comune ale condominiilor de clădiri urbane, conform Consiliului General al Puterii Judiciare.

Cheile somației de plată

Procesul de somație de plată funcționează, deși nu cu eficiența și agilitatea presupuse. De fapt, "în marile capitale, somația de plată întârzie aproape la fel de mult ca procesele obișnuite", subliniază Loscertales. "Am cazuri în care în trei luni am avut o rezoluție și am cazuri în care, din păcate, se împlinește anul și încă aștept", spune avocatul Bermejo.

Depinde de volumul de muncă al instanței care se ocupă de caz și, mai ales, de faptul dacă vecinul restanțier plătește suma în faza de solicitare de plată. "Dacă debitorul nu răspunde în termenul legal, adică în 20 de zile de la notificare, creditorul obține un titlu executoriu. Aceasta deschide ușa sechestrului asupra bunurilor datornicului, garantând astfel achitarea datoriei", indică avocata Barragán. Dar dacă datornicul se opune, se trece la un proces verbal sau obișnuit, cel care corespunde în funcție de suma economică. În aceste cazuri, termenele sunt prelungite și mai mult.

Deși somația de plată a devenit o cale lentă, de obicei proprietatea recuperează banii datorați sau cel puțin o parte importantă. Problema este că uneori debitorul se declară insolvabil. În aceste cazuri, "este practic imposibil să se recupereze datoria", presupune Mendia. Instanța va dispune sechestrul bunurilor sale pentru a plăti datoria, deoarece proprietatea are un credit preferențial pentru sumele neplătite din anul curent și din ultimii trei ani. "Trebuie să verificăm periodic dacă debitorul menține această situație și, în cazul în care se schimbă, să inițiem executarea", subliniază președintele administratorilor de proprietăți din Madrid.