Investiția în locuri de parcare

Investiția în locuri de parcare, considerată una dintre cele mai simple și mai profitabile din domeniul imobiliar, continuă să umple buzunarele investitorilor, deși într-un ritm ușor mai lent. Rentabilitatea brută anuală obținută din închirierea unui loc de parcare a scăzut de la 7,1% în 2023 la 6,5% în 2024. Astfel, se situează la nivelurile din 2016 și se apropie de rentabilitatea locuințelor (6,4%), conform datelor Fotocasa.

În spatele acestei scăderi a randamentului, care tinde să se stabilizeze moderat, se află cererea puternică și interesul crescut pentru acest tip de active, o tendință care a dus la o scumpire semnificativă a parcărilor. Prețul garajelor în România a crescut cu 10,2% în 2024, ajungând la o medie de 13.770 euro, comparativ cu o creștere de 7,5% în 2023, conform analizei unui portal imobiliar. În șapte din zece orașe românești, prețurile au crescut, cu cele mai mari creșteri înregistrate în Cluj-Napoca, Timișoara și Iași.

Scumpirea este chiar mai mare decât cea a locuințelor, care au crescut cu 8,4% în 2024, cea mai mare creștere din 2007, conform Institutului Național de Statistică. “Rentabilitatea scade deoarece prețul de achiziție crește rapid, în timp ce prețul chiriei nu crește în același ritm”, comentează Maria Matos, director de Studii și purtător de cuvânt al Fotocasa. Chiria, deși a crescut, a făcut-o mai moderat, “cu o creștere de aproximativ 1% până la 2%, ajungând la o medie de aproximativ 75 de euro pe lună”, spune Juan Ramón Prieto, director de Operațiuni la Solvia.

Tot mai mulți investitori individuali optează pentru această investiție din mai multe motive. Cel mai evident este că implică puține probleme și nu necesită înlocuirea electrocasnicelor sau vopsirea pereților. În plus, “necesită o investiție inițială foarte redusă, mai ales în comparație cu locuințele”, spune Prieto. Și continuă: “Acest tip de investiție se concentrează de obicei în perioade de incertitudine economică, cum este cea actuală, deoarece este percepută ca fiind cu risc scăzut și oferă securitate investitorului”.

Fără a uita că restricțiile privind utilizarea vehiculelor, cum ar fi crearea de zone cu emisii reduse, pietonalizarea zonelor centrale sau eliminarea parcărilor de suprafață, au crescut cererea de locuri de parcare private, în special în zonele centrale. În plus, achiziția acestui tip de active a fost consolidată de creșterea vânzărilor de vehicule, care în 2024 au depășit un milion de mașini.

Criza locuințelor a avut, de asemenea, un impact. Prețurile mari ale locuințelor, lipsa ofertei și reglementarea pieței încurajează unii economisitori să schimbe strategia de investiții. “Economisitorul sau micul investitor pare să aibă mai multe dificultăți în achiziționarea unei locuințe și, dacă la aceasta adăugăm posibilele probleme de neplată pe care le-ar putea avea din partea unui chiriaș, este posibil ca aceste circumstanțe să contribuie la orientarea investițiilor mai mult către locurile de parcare”, relatează Esteban Calcerrada, responsabil în Madrid pentru ParkingYa, o companie specializată în vânzarea și gestionarea locurilor de parcare. Alberto Zaldua, responsabilul companiei în Barcelona, adaugă efectul plafonului de prețuri în orașul catalan: “Există investitori care au optat să treacă de la apartamente la parcări din cauza problemelor pe care le ridică în ceea ce privește legislația și plafonul prețurilor chiriilor. Chiria pentru unul sau mai multe locuri de parcare generează mai multă rotație decât un apartament, dar provoacă întotdeauna mai puține probleme”. Matos susține că există un efect de antrenare cauzat de febra cumpărării de locuințe și pentru că un loc de parcare crește valoarea unui apartament cu până la 7%.

Un alt motiv care a consolidat parcările ca o alternativă atractivă pentru micii economisitori este că necesită puține cheltuieli de întreținere și permite investiția în imobiliare fără a fi nevoie, în majoritatea cazurilor, de finanțare bancară. Deși prețul de cumpărare va depinde de locație și, mai ales, de cerere. “Nu este același lucru un cartier central cu unul mai îndepărtat. De exemplu, vindem în Madrid, în zona Manuel Becerra, un garaj cu 29.000 de euro, față de altul oferit în Puente de Vallecas la un preț de pornire de 7.000 de euro. Diferența este de peste trei ori”, indică Prieto. În cele mai solicitate zone din Madrid, spune Calcerrada, cum ar fi cartierele Chamberí și Salamanca, este rar să găsești locuri bune sub 40.000 de euro. Iar în Barcelona, prețul mediu al unui loc de parcare standard se situează între 18.000 și 20.000 de euro, adaugă Zaldua.

Fără a ignora faptul că orice investiție implică riscuri, oricât de mici ar fi acestea, adevărul este că este un activ care va avea întotdeauna cerere de închiriere. “Motivul pentru care acest tip de investiție ar putea merge prost este ceva extraordinar, cum a fost pandemia în 2020, deși se pot căuta întotdeauna alternative pentru menținerea locurilor închiriate la un preț mai accesibil”, subliniază Calcerrada. În plus, pericolul de neplată și ocupare este foarte scăzut și, în cazul în care este nevoie de dezinvestire, “este întotdeauna mai ușor să vinzi unul sau două locuri de parcare decât un apartament”, susține Zaldua.

Greșeală de începător

Cu toate acestea, nu este bine să lăsăm alegerea la voia întâmplării. La Solvia se identifică factorii care pot afecta negativ rentabilitatea, cum ar fi evoluția cererii, modificările normative sau o analiză inițială greșită a locației. “Principala greșeală este să plătești peste prețul pieței sau să cumperi pentru că prețul este foarte economic fără a ține cont de dimensiunile locului sau de dificultatea de a parca. A avea costuri mari de întreținere este o altă greșeală pe care unii începători nu o iau în considerare”, descrie Calcerrada.

De asemenea, trebuie evaluate cheltuielile asociate, cum ar fi impozitele și întreținerea. Și “să cunoaștem în profunzime reglementările locale și restricțiile care pot afecta chiria, deoarece unele zone au limitări privind cine poate utiliza sau cumpăra aceste spații, și există comunități de vecini care nu permit închirierea către terți nerezidenți”, constată Prieto.

Alegerea corectă a zonei în care se cumpără parcarea este esențială, deoarece de aceasta va depinde rentabilitatea obținută. De exemplu, orașele cu o rentabilitate peste media națională sunt Roquetas de Mar (11,2%), Ávila (10,1%) și Castellón (8,8%), conform Fotocasa. Cele mai puțin rentabile sunt: Mislata (2,8%), Jaén (3,3%) și Palencia (3,3%). “Trebuie căutate zone cu anumite probleme la parcarea pe stradă, ca locurile de parcare să fie confortabile, indiferent de tipul de mașină”, spun cei de la ParkingYa Barcelona.

Măsurile cele mai frecvente au de obicei 2,20 metri lățime și 4,50 metri lungime, “deși este convenabil să fie puțin mai mare, deoarece vehiculele actuale sunt mai voluminoase și încap destul de greu în aceste locuri”, indică Calcerrada.