În câteva cuvinte
În Germania, schimbarea proprietarului locuinței închiriate nu anulează contractul de închiriere în vigoare, păstrând drepturile și obligațiile chiriașilor. Legislația prevede protecția împotriva rezilierii arbitrare și a majorării chiriei, precum și stabilește termene de blocare în cazul nevoii de locuință pentru uz propriu.
În Germania, o țară în care un număr semnificativ de oameni (aproximativ 53%) locuiesc în chirie, problema drepturilor chiriașilor în cazul schimbării proprietarului unei locuințe este deosebit de relevantă. Mulți se întreabă cum va afecta această schimbare obligațiile contractuale și condițiile de locuire. Cu toate acestea, conform legislației în vigoare, schimbarea proprietarului nu duce automat la modificarea condițiilor contractului de închiriere.
„Drepturile și obligațiile existente, stabilite prin contractul de închiriere cu vechiul proprietar, se aplică în aceeași măsură și noului proprietar”, explică Jutta Hartmann, purtătoare de cuvânt a unui centru de expertiză în locuințe. Singurele modificări vizează datele de contact și detaliile bancare pentru plată.
Noul proprietar nu are dreptul să modifice condițiile contractului fără acordul chiriașului. Acest lucru asigură locatarilor protecție împotriva deciziilor arbitrare ale noului proprietar.
Rezilierea contractului doar cu motive întemeiate
Procedura de reziliere a contractului de închiriere este, de asemenea, strict reglementată prin lege. Schimbarea proprietarului în sine nu este un motiv suficient pentru a evacua un chiriaș. Noul proprietar poate rezilia contractul doar dacă există motive legale valabile, de exemplu, în cazul încălcării condițiilor contractuale de către chiriaș. Reguli similare se aplică și în cazul majorării chiriei: aceasta poate fi mărită nu mai devreme de un an de la ultima majorare și doar până la nivelul corespunzător prețurilor medii pentru locuințe similare din zona respectivă.
În ciuda garanțiilor existente, schimbarea proprietarului provoacă adesea neliniște în rândul chiriașilor, care se tem de o posibilă solicitare de locuință pentru uz propriu de către noul proprietar (Eigenbedarfskündigung). Aceste temeri sunt justificate, însă o astfel de situație ar fi putut apărea și cu vechiul proprietar. În cazul rezilierii contractului din cauza Eigenbedarfskündigung, se aplică termene de preaviz între trei și nouă luni, în funcție de durata relației de închiriere.
Termene de protecție pentru chiriași
„Dacă noul proprietar trimite o notificare de reziliere a contractului din cauza Eigenbedarf, chiriașul nu este obligat să se mute imediat”, asigură Hartmann. „De regulă, în astfel de cazuri se aplică un termen de blocare a rezilierii contractului (Kündigungssperrfrist) de cel puțin trei ani.”
Dacă un apartament închiriat este transformat în proprietate privată și vândut în timpul perioadei de închiriere, noul proprietar poate solicita utilizarea personală doar după expirarea acestui termen. Acest lucru oferă chiriașilor suficient timp pentru a găsi o nouă locuință potrivită. În condițiile piețelor locative tensionate, termenul de blocare poate fi prelungit până la zece ani. Dacă în contractul de închiriere există deja o clauză care exclude rezilierea din cauza Eigenbedarf, aceasta își păstrează valabilitatea și pentru noul proprietar.
Corporații mari și strategiile lor
Adadesa, nu persoane fizice, ci mari companii imobiliare preiau blocuri întregi de locuințe. Într-o astfel de situație, rezilierea din cauza Eigenbedarf este exclusă. Cu toate acestea, multe dintre aceste corporații urmăresc un scop, și anume profitul. Marile companii imobiliare consideră achiziția de locuințe ca o investiție profitabilă.
După schimbarea proprietarului, adesea au loc modernizări. „De multe ori, se schimbă ferestrele și se izolează fațada, ceea ce pe termen lung reduce costurile energetice pentru chiriaș”, spune Hartmann. Însă motivația principală a companiilor este creșterea valorii proprietății. După o modernizare, chiria poate crește, dar numai în limitele permise de lege. „Cu toate acestea, există și limite legale pentru majorare, care trebuie respectate de noul proprietar”, subliniază Hartmann.
Ce mai trebuie să știe chiriașii
De asemenea, în ceea ce privește garanția: dacă proprietarul se schimbă, acesta preia obligația de a o returna chiriașului la sfârșitul perioadei de închiriere. Însă dacă chiriașul a reziliat contractul înainte de vânzare, vechiul proprietar rămâne responsabil. Factura de costuri de operare după schimbarea proprietarului este întocmită de noul proprietar.
