Cărămizile sunt ca păsările migratoare

Cărămizile sunt ca păsările migratoare și, de aceea, transformarea spațiilor comerciale în locuințe joacă un rol important în anumite regiuni autonome unde populația crește în fiecare an și există o lipsă de locuințe.

Regiunea Madrid are șapte milioane de locuitori și a crescut cu peste 20% în ultimele două decenii. Institutul Național de Statistică (INE) estimează că, în 2037, va avea puțin peste opt milioane de locuitori. Aceasta indică faptul că fondul de locuințe va crește de la 2,7 milioane la 3,2 milioane în acel an.

Crearea de locuințe vs. oferta de locuințe

Crearea de locuințe este mult mai mare decât oferta de locuințe pe piață. În 2025, proiecțiile estimează o creștere de aproximativ 57.000 de noi locuințe, în timp ce certificatele de finalizare a lucrărilor abia ajung la 22.000 (octombrie 2024), conform cifrelor Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din Madrid (Asprima). Pentru a face față cererii și a evita creșterea deficitului, ar fi necesară construirea a aproximativ 40.000 de locuințe noi anual. Astfel, piața ar fi reglementată.

Idei? "În fața acestei situații, unii proprietari au transformat spații comerciale în locuințe, transformări care, inițial, nu respectau toate reglementările. Dar municipalitățile au preferat să permită aceste schimbări în locuințe, decât să aibă spații comerciale închise care deteriorează zonele urbane", indică Rubén Cózar, director general de afaceri la Foro Consultores Inmobiliarios.

Demisoluri și subsoluri - O opțiune ieftină?

Pentru cei care nu își permit să închirieze un apartament din cauza prețurilor mari, demisolurile și subsolurile au devenit o opțiune de închiriere mai ieftină și cu mai multă independență, deși explozia prețurilor de pe piață a făcut ca nici măcar aceste produse să nu mai poată fi considerate accesibile.

În Madrid, în cartierul Moratalaz, un demisol cu două camere și 60 de metri pătrați poate costa până la 1.300 de euro pe lună.

Profitabilitatea transformării

De asemenea, a devenit una dintre cele mai profitabile activități pentru economiști, care caută să obțină maximum de profit din investiția lor.

De exemplu, Gumper Asesores Inmobiliarios subliniază că "achiziționarea unui spațiu comercial și transformarea acestuia în locuință poate fi cu 50% mai ieftină, este jumătate din cât ar trebui să cheltuiască pentru o casă cu aceleași caracteristici, putând obține dublul beneficiilor".

Neccesitatea transformărilor în Madrid și Barcelona

Dacă, pe lângă câștiguri, ținem cont că doar în Madrid, conform calculelor Carolinei Roca, președintele Asprima, sunt necesare "187.000 de case pentru a potrivi oferta și cererea", nu este surprinzător că această transformare este la modă.

Geografia schimbării este evidentă. "Se vede în special în Madrid și Barcelona, unde penuria de locuințe este evidentă", indică un purtător de cuvânt al Fotocasa. Economiștii mai modești caută spații comerciale mici, de aproximativ 40 sau 50 de metri. Restul optează pentru spații comerciale largi și mari și chiar, în unele cazuri, pot fi folosite pentru a construi mai multe locuințe. Pandemia a lăsat destule disponibile și sunt valorificate. În lipsa caselor, ingeniozitate. Numerele ies.

Cine gestionează afacerea?

Afacerea este controlată de companii mici sau persoane fizice care gestionează modificarea urbanistică și plasează spațiul comercial transformat deja în locuință, fie la vânzare, fie la închiriere.

Nimeni nu își imaginează un fond de investiții, care gestionează sute de milioane, intrând într-o afacere mică. "Din câte știm [datele se mișcă între certitudinea Cadastrului și viața de zi cu zi pe care o văd profesioniștii], sunt plasate relativ repede", reflectă cei de la Fotocasa.

Destinație turistică

Destinația multora dintre aceste apartamente se mișcă între închirierea tradițională și cea turistică.

În capitală sunt catalogate 17.360 de unități de cazare de vacanță și doar 7% (1.131) sunt legale. Primarul José Luis Martínez-Almeida a înăsprit sancțiunile până la 100.001 euro. "Deși au fost aplicate doar 183 de amenzi în valoare de 30.000 de euro", recunoaște printr-un e-mail un purtător de cuvânt al consiliului local. Aproximativ 5,49 milioane. Pământ fertil pentru schimbarea utilizării. "Cu siguranță observăm în Madrid că există o cerere din ce în ce mai mare pentru aceste spații comerciale", subliniază Iñaki Álvarez, francizat Look & Find în Retiro și Delicias. "Este o tendință. Din ce în ce mai mult, pe străzile odinioară comerciale, aproape uitate, există multe spații care își schimbă utilizarea", detaliază el. Chiar și unele, având intrare separată. Este mai bine să achiziționați sau să închiriați în zone precum Pacífico sau Vallecas, unde spațiile comerciale costă mai puțin, dar pot fi închiriate sau vândute la prețuri care lasă o marjă mai mare, chiar și de 50%. Este o greșeală să achiziționați în cartierul Salamanca pentru un milion și să încercați să închiriați la un preț de mii de euro. Logică simplă.

Situația în Barcelona

În celălalt mare oraș spaniol, Barcelona, "transformarea spațiilor comerciale de la parter în locuințe nu este o politică prioritară", admite un membru al Primăriei catalane.

Motivul? Se dorește garantarea unei bune locuibilități a locuințelor, deoarece există un pariu franc pe diversificarea activităților cartierelor. Numerele sunt un ecou care reverberează această politică. În 2016, subsolurile care au fost transformate în locuințe în întregul oraș au fost doar 115, iar în 2023 (ultimele date actualizate) au fost admise doar 69. Foarte puține. De fapt, Sants-Monttjuïc (185), Horta-Guinardó (162) și Sarriá-Sant Gervasi (158) au fost zonele care au simțit mai mult — în acea perioadă de timp: 2016-2023 — aceste schimbări. Pe cealaltă parte, Ciutat Vella (62) și Les Corts (64).

Reglementări și dificultăți

Reglementările permit transformarea, dar nu este ușor.

De exemplu, în anumite locuri, Primăria aprobă schimbarea utilizării, dar, întotdeauna, cu scopul de a păstra comerțul de cartier, activitatea clasică și amestecul de afaceri. Un exemplu al acestei politici se observă plimbându-se pe străzile vechiului cartier Gracia. Toate acestea figurează în articolul 225 din normele urbanistice ale planului general metropolitan. Trebuie să aibă, de asemenea, măsurile minime de locuibilitate, iar apartamentul nu poate crește densitatea populației din zona în care este instalat. Numărul limitat de schimbări de utilizare demonstrează dificultatea transformării spațiului comercial în casă.

Soluții și cifre

Aceste cifre de transformare sunt mici. Pentru unii, nici măcar nu sunt o ușurare.

"Soluția este clară: punerea mai multor terenuri pe piață", exclamă Jesús Duque, vicepreședinte al Alfa Inmobiliaria. "Deși este mai bine să fie locuințe decât ca aceste spații comerciale să ajungă acoperite de mizerie". Între timp, în fundal, apare un ecou de urgență absolută.

Fiscalitate și impozite

Până la 90% în impozitul pe venit

În lipsa terenurilor, s-a recurs la fiscalitate. Proprietarii care închiriază spații comerciale transformate în locuințe vor putea reduce în impozitul pe venit până la 60% din câștigurile obținute din închiriere. Trebuie îndeplinite două cerințe: ca cea mai mare parte a fondurilor destinate reabilitării spațiului comercial să fie direcționată către elemente structurale (acoperișuri, fațade, zidărie). Nimic gaz, tâmplărie sau lucrări de instalator. Și, în plus, proprietarul a investit în reabilitare o sumă care depășește 25% din cât a costat achiziția spațiului comercial. Desigur, proprietatea trebuie să fie închiriată ca locuință permanentă. Cazarea turistică este exclusă. "Acum, totuși" — spune Carlos Cuadrado, președintele Tehnicienilor de Finanțe (Gestha) —, "dacă nu este îndeplinită prima condiție, deducerea permanentă pentru locuință rămâne de 50%". El reamintește că unele reguli s-au schimbat. "Legea locuinței din mai 2023 a extins bonusurile în zonele tensionate care pot ajunge la 90% din veniturile obținute. Deși suntem clari că fiscalitatea nu este soluția", încheie Cuadrado.